تاریخ انتشار:

ضمانت اجراهای نقض مقررات ماهوی قانون پیشفروش ساختمان


**بخش اول**
در تاریخ 12/10/1389قانونگذار اقدام به تصویب قانونی تحت عنوان قانون پیش فروش ساختمان نمود که از جنبه های مختلف در خور توجه است، اما برخی جنبه های آن از جمله تأثیر احکام قانونی مندرج در این قانون بر اراده طرفین و ضمانت اجرای آن از حساسیت بیشتری برخوردار است؛ چه آنکه ممکن است تفسیرهای مختلفی در پی داشته باشد، علت این امر نیز مداخله قانونگذار در تعیین مفاد قرارداد مزبور است که با توجه به اصول حقوقی جای بحث و تأمل دارد. این تحقیق به دنبال پاسخ به این سؤال هاست که اولاً ضمانت اجراهای تخلف از احکام ماهوی قانون مزبور چیست؟ ثانیاً وضعیت توافق برخلاف قانون مزبور چگونه است؟ از اینرو، در این مقاله مواد 1 و 2 ق.پ.ف.س در جهت پاسخگویی به دو سؤال مزبور مورد تحقیق و بررسی قرار میگیرد.
-1 تعریف قرارداد پیش فروش ساختمان
قانون پیش فروش ساختمان درماده 1 اقدام به تعریف این قرارداد کرده است. به موجب این ماده «قرارداد پیش فروش ساختمان عبارت است از هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن مالک رسمی زمین )پیش فروشنده( متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام  عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد )پیش خریدار( در آید».
-1 آنچه با ملاحظه ابتدایی این ماده به ذهن متبادر میشود این است که فقط مالکان رسمی زمین میتوانند اقدام به انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان نمایند و اشخاص دیگر نمی توانند چنین قراردادی منعقد نمایند زیرا چنانکه ملاحظه شد ماده ی مزبور در مقام تعریف قرارداد پیش فروش به هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین )پیش فروشنده) به صراحت مقرر می دارد متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود ... از نظر مقررات این قانون قرارداد پیش فروش ساختمان محسوب می شود.
ولی این نتیجه با تبصره ذیل ماده پیش گفته همخوانی کامل ندارد؛ زیرا تبصره مزبور اشخاص دیگری را معرفی کرده که میتوانند اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند. در تبصره مزبور آمده است : اشخاص ذیل نیز می توانند درچهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار میگیرد اقدام به پیشفروش ساختمان نمایند:
-1 سرمایه گذارانی که به ازاء سرمایه گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد.
2 -مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند بنابراین، با توجه به این تبصره علاوه بر مالک رسمی زمین، اشخاص مقرر در تبصره ذیل ماده 1نیز می توانند اقدام به انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان نمایند. در نتیجه، در مقام جمع بین ماده 1ق.پ.ف.ش و تبصره ذیل آن باید گفت شخصی که اقدام به پیش فروش ساختمان مینماید یا باید مالک رسمی زمین باشد، یا مستأجری باشد که حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را داشته و یا شخصی باشد که در ازاء سرمایه گذاری، واحدهای مشخصی از بنای احداثی به وی تعلق داشته باشد.
در نتیجه، با عنایت به مراتب فوق به نظر میرسد که تعریف ماده 1 ق.پ.ف.س از قرارداد پیش فروش ساختمان تعریف جامعی نیست و همه اشخاصی را که می توانند اقدام به انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان نمایند، در بر نمی گیرد.
. بهتر بود قانونگذار در متن ماده بدون ذکر«مالک رسمی»دو طرف قرارداد پیش فروش را پیش فروشنده و پیش خریدار می دانست و در تبصره 1 مصادیق پیش فروشنده را بیان می کرد. است.
 - 2 نکته قابل توجه دیگر در ماده 1 ق.پ.ف.س عبارت است از« در هر قراردادی با هر عنوان». اینجا این پرسش مطرح می شود که آیا قرارداد پیش فروش ساختمان می تواند هر عنوانی داشته باشد؟ به منظور توضیح مطلب باید گفت عقود و قراردادها از جهت الگوی ماهیتی به عقود معین و غیرمعین تقسیم میشوند. قرارداد پیش فروش ساختمان نیز در این تقسیم بندی، داخل در عقود و قراردادهای معین است؛ زیرا این قراردادها موضوع قانون خاصی قرار گرفته و شرایط انعقاد، آثار و احکام آن از طرف قانونگذار در قانون پیش فروش ساختمان تعیین شده است. از اینرو، قراردادهای پیش فروش ساختمان علی الاصول باید عنوان مندرج در قانون پیش فروش ساختمان را داشته باشند. لیکن حقوقدانان در تحلیل ماهیت این قرارداد اختلاف نظر دارند. در این میان قبل از تصویب این قانون بیشتر نویسندگان ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان را از مصادیق بیع دانسته و آن را بر این اساس توجیه میکردند )کاتوزیان، 1384 ، ج 1، ص 275 ؛ ایزدیفرد و کاویار، 1387 ، ص 108 ؛ غریبه و مسعودی،، 1390 ، ص(162. برخی نیز در قالب تعهد به بیع )قرارداد تشکیل بیع( تحلیل کرده اند )شهیدی، 1387.ص26). گروهی نیز ماهیت این قرارداد را بر قراردادهای خصوصی موضوع ماده 10 قانون مدنی منطبق - کرده اند )حاتمی و ذاکری نیا، 1389 ، ص 87 ؛ سعادت مصطفوی و رحیمی، 1389 ، ص 151 ؛بعد از تصویب قانون نیز عده ای ماهیت این قراردادها را از مصادیق بیع شمرده اند )محمدی و حسینی مقدم، 1391 ، ص 157خدارحمی، 1392 ، ص 101 ؛ طباطبائی و کیانی، 1393 ، ص 73 به نظر میرسد علت درج چنین قیدی در تعریف قرارداد مزبور، این است که ممکن است اشخاص اقدام به انعقاد قراردادی نمایند و به آن عنوانی مثل بیع بدهند در صورتی که قصد واقعی آنان انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان بوده است. در این صورت، قرارداد منعقده، قرارداد پیش فروش ساختمان تلقی شده، احکام و مقررات قرارداد پیش فروش ساختمان در مورد آن اعمال خواهد شد. در واقع قانونگذار با این تعبیر، اراده باطنی اشخاص را بر اراده ظاهری آنها ترجیح داده است و توجه به شکل گرایی را در انعقاد قراردادها تضعیف نموده است. در این راستا مواد مختلفی از قانون مدنی  و برخی قوانین دیگر نیز، حکایت از حاکمیت اراده باطنی دارند به طوری که می توان بر اساس این مواد اراده باطنی را به عنوان اصل پذیرفت. )قنواتی، 1383 ، ص87 (؛ در مقابل، گفته شده است دیدگاه مشهور فقه امامیه، ترجیح نظریه اراده ظاهری در مقام اثبات است؛ به این معنا که ادعای خلاف مفهوم عرفی ایجاب و قبول که به روشنی و صراحت در معنای خود به کار رفته، پذیرفته نمی شود و دادگاه به مقتضای عرفی الفاظ ایجاب و قبول توجه میکند و بر اساس همان فهم عرفی حکم میکند جز در مواردی که خلاف آن اثبات شود )محقق داماد و همکاران، 1391 ، ج 1، ص 29).
3 -با توجه به تعریف مندرج در ماده 1 ق.پ.ف.س و نکات اشاره شده، می توان ویژگیهای زیر را برای این نوع قراردادها بر شمرد:
-1 قرارداد پیش فروش ساختمان عقدی است معین که برای تحقق ماهیت آن اجتماع شرایط این قراردادها لازم است هر چند عنوان پیش فروش ساختمان نداشته باشد.
-2 پیش فروشنده یا باید مالک رسمی زمین باشد یا مستاجری که حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را داشته یا شخصی باشد که در ازاء سرمایه گذاری، واحدهای مشخصی از بنا احداثی به وی تعلق داشته باشد.
3 -ممکن است قراردادهای مزبور به دو صورت منعقد شوند؛ در صورت اول هیچ نوع اعیانی در زمان انعقاد قرارداد ایجاد و ساخته نشده است بلکه پیش فروشنده تعهد به احداث ساختمانی مطابق با نقشه و قرارداد پیش فروش می نماید  و در صورت دوم بخشی از اعیانی روی عرصه ایجاد شده ولی نه بطور کامل، بلکه به صورت نیمه کاره که در این حالت پیش فروشنده متعهد به تکمیل ساختمان طبق نقشه و قرارداد معین میشود.
4 -در این قراردادها، در زمان انعقاد قرارداد، واحد ساختمانی که در آینده به پیش خریدار تعلق خواهد گرفت، مشخص می شود و همچنین از طریق ذکر اوصاف کلی ساختمان، طرفین نسبت به مورد معامله علم پیدا کرده و مشخصات کلی ساختمان نزد آنان معلوم و مشخص می گردد.
-5 مورد این قراردادها، فقط املاک مسکونی نیست، بلکه املاک تجاری نیز می تواند متعلق موضوع و مورد قرارداد، قرار گیرد.
-6 دایره شمول قراردادهای مزبور وسیع بوده و انتقال مالکیت بسته به مورد می تواند در سه زمان مختلف یعنی در مرحله انعقاد قرارداد، یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی صورت گیرد.
فصلنامه دیدگاههای حقوق قضایی، شماره  71 ، پاییز 1394 ، صفحات 125 تا 148

دیدگاه شما


Incorrect please try again

تازه های سایت