تاریخ انتشار:

ضمانت اجراهای نقض مقررات ماهوی قانون پیشفروش ساختمان


 
**بخش دوم**
در ماده 2 ق.پ.ف.س مقرر شده است: «در قرارداد پیش فروش باید حداقل موارد زیر تصریح شود» و در ذیل آن به 11 مورد اشاره شده است. آنچه نیاز به بررسی دارد درجه الزام ناشی از کلمه «باید» بکار رفته در صدر ماده مزبور است تا معلوم شود عدم اشاره و تصریح به بندهای پیش بینی شده در قرارداد چه ضمانت اجرایی در پی خواهد داشت؟
ضمانت اجرای موارد یازده گانه یکسان نیست. چه آنکه برخی از بندهای مزبور ناظر به شروط الزم برای صحت قرارداد و برخی دیگر ناظر به دیگر جنبه های قرارداد هستند. بر این اساس، طبیعی است ضمانت اجرای موارد متفاوت، یکسان نباشد.با در نظر گرفتن این امر بررسی ضمانت اجرای موارد مختلف اعم از مقررات ناظر به شروط الزم برای صحت این قرارداد، مقررات ناظر به مسئولیت قهری و تعدیل قرارداد، مقررات ناظر به مسئولیت قراردادی و مقرارات ناظر به آثار قرارداد در قانون پیش فروش ساختمان در پی خواهد آمد:
مقررّات. ناظر به شروط الزام برای صحت قرارداد پیش فروش ساختمان
برای صحت قرارداد پیش فروش ساختمان نیز مانند هر قرارداد دیگری، باید شرایط اساسی صحت معاملات جمع باشد. در این راستا برخی از بندهای مندرج در ماده 2 ق.پ.ف.س، ناظر به این گونه از شرایط صحت هستند؛ از اینرو در اینجا به بررسی آن قسم از بندهای مزبور که ناظر به شرایط صحت قرارداد هستند، می پردازیم:
 اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
این بند از دو جهت قابل توجه است؛ یکی از جهت تعیین اهلیت طرفین، چه آنکه انجام دادن اعمال حقوقی نیازمند وجود تمیز و اراده است. کسی که بتواند امور مختلف را از همدیگر تمیز بدهد میتواند اراده معتبر برای انجام دادن اعمال حقوقی داشته باشد (صفایی و قاسم زاده، 1386، ص222؛ قائم مقامی، 1378، ج2، ص.170) علاوه بر این یکی دیگر از ارکان عقد را متعاقدین تشکیل می دهند که فقها تحت عنوان شرایط متعاقدین از آن بحث می کنند (علی آبادی، 1387، ص84؛ شهید ثانی، بیتا، ج3، ص226؛ طباطبائی، 1404، ج1، ص.511) و دیگری از جهت تعیین طرفین پیش فروشنده و پیش خریدار یعنی متعهد و متعهدله قرارداد، زیرا از یکطرف ایجاب باید خطاب به شخص معینی باشد؛ چرا که در قانون مدنی نیز به پیروی از فقه امامیه ایجاب عمومی به صورت استثنایی تنها در جعاله پذیرفته شده است (محقق داماد و همکاران، 1389، ج2، ص 2و21) ؛ از سوی دیگر مجهول بودن مشخصات پیش فروشنده و پیش خریدار می تواند سبب بطلان قرارداد گردد.
 پالک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
مطابق قواعد عمومی سومین شرط از شرایط صحت عقود و قراردادها، معین بودن موضوع معامله است (امامی، 1384، ج1، ص220؛ کاتوزیان، 1384، ص131؛ افتخاری، 1382 ، ص142 ؛ قاسمی حامد، 1387،ص.192) قانونگذار در راستای این مقررات، در بند 2 ماده 2 ق.پ.ف.س مقرر داشته که در قرارداد پیش فروش باید به پلاک، مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک تصریح شود، زیرا معین شدن اموال غیرمنقول با مشخص شدن پلاک، مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک مصداق پیدا می کند. در نتیجه عدم اشاره و تصریح به پالک، مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک، موجب مردد شدن موضوع معامله و بطلان قرارداد پیش فروش ساختمان خواهد شد.
شایان ذکر است که منظور از تعیین پالک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک در این بند، تعیین پالک ثبتی و نشانی زمینی است که ساختمان در آن بنا می شود، زیرا عملاً هنوز ساختمانی بنا نشده است که دارای پالک باشد.
 اوصاف و امکانات واحد ساختمانی و مشخصات فنی و معماری
برای صحت هر معامله اصوالً لازم است مورد آن در زمان انشای معامله نزد طرفین معامله معلوم باشد، در صورت مجهول بودن مورد معامله حتی نزد یک طرف، آن معامله باطل خواهد بود (شهیدی،1384، ج1، ص295؛ صفایی، 1384، ج1، ص132؛ قاسم زاده، 1386، ص.120) منظور از معلوم بودن، تعیین مشخصات و خصوصیات آن مال یا کار است که باید انجام گیرد (نوین، 1384، ص.191) این است که ماده 216 ق.م معلوم بودن موضوع معامله را، یکی دیگر از شرایط الزم برای صحت معاماله دانسته است. قراردادهای پیش فروش ساختمان نیز از این قاعده مستثنی نبوده، رعایت این شرط در مورد این قراردادها نیز الزامی است. به همین جهت است که قانونگذار در راستای معلوم شدن موضوع معامله در بندهای 3 و4 ماده 2 ق.پ.ف.س اعلام داشته که باید در قراردادهای پیش فروش به اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله و مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث میشود، اشاره و تصریح شود. در نتیجه مطابق شرایط عمومی صحت معاملات رعایت بندهای مزبور از جمله شرایط الزم دیگر برای صحت قراردادهای پیشفروش ساختمان است که عدم رعایت آن به علت مبهم شدن موضوع معامله، موجب بطالن قرارداد خواهد شد.
 بها یا عوض قراردادی
قرارداد پیش فروش ساختمان عقدی است معاوضی که علت تعهد هر یک از طرفین وابسته به علت تعهد طرف مقابل است. در نتیجه همبستگی دو عوض و نیز لزوم معلوم بودن موضوع معامله ایجاب می نماید عوض نیز همانند معوض معلوم و مشخص باشد. بنابراین در صورت مجهول بودن میزان عوض قراردادی یا تاریخ پرداخت آن یا تعداد اقساط و ... معامله غرری شده و باطل خواهد بود. به همین دلیل قانونگذار برای جلوگیری از غرری شدن معامله و به تبع آن بطالن قرارداد، در ماده 2 ق.پ.ف.س و در قالب بندهای 5 و 6 مقرر می دارد که در قرارداد پیش فروش، بها یا عوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت، شماره قبوض اقساطی بها، تحویل و انتقال قطعی تصریح شود.
فصلنامه دیدگاههای حقوق قضایی، شماره  ۷۱ ، پاییز ۱۳۹۴ ، صفحات ۱۲۵ تا ۱۴۸
 

دیدگاه شما


Incorrect please try again

تازه های سایت


  • عقد صلح چیست و شرایط صحیح بودن آن کدام است؟
  • مشاهده مطلب
  • ج- آشنايي با مرکز داوري اتاق بازرگاني ايران(مرکز داوري اتاق بازرگاني چگونه و از چه زماني تشکيل شده و ساختار آن چيست؟چه خدماتي ارائه مي کند؟)
  • مشاهده مطلب
  • آشنايي با داوري سازماني
  • مشاهده مطلب
  • آشنايي بانهاد داوري و پيشينه آن
  • مشاهده مطلب
  • آیا مهریه بیش از 110 سکه قابل مطالبه است؟
  • مشاهده مطلب
  • منع رقابت تجاری مدیر/مدیران با شرکت
  • مشاهده مطلب
  • ضمانت اجراهای نقض مقررات ماهوی قانون پیشفروش ساختمان
  • مشاهده مطلب
  • «دستور موقت» در آیینه قانون تشکیلات و آیین دادرسی ديوان عدالت اداري
  • مشاهده مطلب
  • ضمانت اجراهای نقض مقررات ماهوی قانون پیشفروش ساختمان
  • مشاهده مطلب
  • شهادت دروغ در چه صورت جرم محسوب می‌شود؟
  • مشاهده مطلب