تاریخ انتشار:

ضمانت اجراهای نقض مقررات ماهوی قانون پیشفروش ساختمان


 **بخش سوم**
  • پیش پرداخت و اقساط بهای مورد معامله
از جمله آثار اصل آزادی قراردادی، آزادی طرفین قرارداد درتعیین محتوا و شرایط قرارداد و تعیین نحوه پرداخت عوض قراردادی است. این امر علی الاصول در مورد قراردادهای پیش فروش ساختمان نیز صادق است. با وجود این، قانونگذار در ماده 11ق.پ.ف.س حکمی خالف این امر را پیش بینی کرده است. در ماده مزبور بیان شده است: «در پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد طبق توافق طرفین خواهد بود ولی حداقل ده درصد از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود وطرفین نمی توانند برخالف آن توافق نمایند» همانگونه که ملاحظه میشود حکم قانونگذار در این ماده حکمی خالف اصول و قواعد عمومی است، زیرا در تعیین محتوا و شرایط قرارداد که حقوق طرفین قرارداد است، مداخله می نماید.
  • زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
موضوع قراردادهای پیش فروش، عبارت است از تعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص به منظور انتقال مالکیت آن. در نتیجه، زمان اجرای تعهد در آینده از اهمیت ویژه ای برخوردار است، زیرا از جمله مقاصد اصلی پیش خریدار زمان تحویل ساختمان یا واحد پیش فروش شده است. قانونگذار به همین منظور در بند 7 ماده 2 ق.پ.ف.س مقرر می کند که باید زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده در قرارداد ذکر شود. ظاهراً نتیجه عدم ذکر زمان تحویل، بطلان قرارداد خواهد بود. نکته قابل توجه اینکه قانونگذار در ادامه این بند می گوید: به زمان تنظیم سند رسمی انتقال قطعی نیز اشاره شود.
به نظر می رسد عدم رعایت این قسمت از ماده نمی تواند بطلان قرارداد را در پی داشته باشد، زیرا چنانکه در بالا نیز بیان شد، آنچه از جمله مقاصد اصلی پیش خریدار تلقی میشود، زمان تحویل و به تبع آن تحویل واقعی واحد ساختمانی پیش فروش شده است نه تنظیم سند رسمی انتقال قطعی. در واقع یک توافق ضمنی بین طرفین وجود دارد که تنظیم سند رسمی انتقال قطعی به نام پیش خریدار بعد از اتمام عملیات ساختمانی صورت گیرد. بنابراین باید بر این باور بود که اگر زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده مشخص گردد اما زمان تنظیم سند رسمی انتقال قطعی مجهول بماند، میتوان به طور تلویحی زمان تنظیم سند رسمی انتقال قطعی را همان زمان تحویل دانست
  • مقررّات. ناظر به مسئولیت قهری و تعدیل قرارداد در قانون پیش فروش ساختمان
قسمت اول بند 8 ماده 2 ق.پ.ف.س راجع به تعیین تکلیف در مورد خسارات، تضمین ها و قرارداد بیمه ای است که ناظر به ماده 9 همان قانون بوده و به مسئولیت قهری پیش فروشنده مربوط می شود. هدف از پیش بینی آن جبران خسارت ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث است. به همین منظور قانون گذار جهت تسهیل و جبران کلیه خسارات وارده، نهاد بیمه را پیش بینی کرده است. زیرا، همانطور که عده ای از حقوقدانان نیز گفته اند، یکی از راههای تضمین اصل جبران کامل خسارت، اجباری نمودن بیمه مسئولیت است(کاتوزیان، 1385، ص704؛ همو، 1385، ص177؛ صفایی و رحیمی، 1389، ص320؛ قاسمزاده، 1388، ص 166)
با پیش بینی قسمت اول بند مزبور مبنی بر تعیین تکلیف راجع به خسارات و تضمین ها و قرارداد بیمه ای، قانونگذار پیش فروشنده را ملزم به بیمه کردن مسئولیت خود کرده است. اما ذکر این مطلب ضرورت دارد که عدم رعایت این تکلیف فاقد ضمانت اجراست، یعنی سبب بطلان و بی اعتباری قرارداد نمی شود؛ زیرا ارتباطی با شرایط اساسی صحت معاملات ندارد، ولی پیش بینی آن واجد این مزیت است که جبران خسارت وارده به پیش خریدار و اشخاص ثالث را با سهولت و به طور کامل امکان پذیر می نماید(بابایی، 1390، ص131)در صورتی که پیش فروشنده مسئولیت خود را بیمه کند، خواهان یا زیاندیده میتواند تنها با اثبات اینکه در نتیجه عیب بنا و ... متحمل خسارت شده است، خسارات وارده به خود را از بیمه مطالبه نماید. حال آنکه در غیر این صورت، پیش خریدار و اشخاص ثالث در صورتی می توانند خسارت وارده به خود را مطالبه نمایند که ارکان مسئولیت مدنی جمع باشد.
با این حال قسمت دوم بند 8 ماده مزبور مشعر بر تعیین تکلیف راجع به تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله، ناظر به تعدیل قرارداد و خیار تخلف شرط است. علت اینکه قانونگذار طرفین را مکلف به تعیین تکلیف راجع به تغییر قیمت یا تعدیل قرارداد نموده، این است که معمولاً قبل از تصویب قانون پیش فروش ساختمان، قراردادهای راجع به پیش فروش طوری تنظیم می شدند که پیش فروشندگان می توانستند به بهانه های مختلف مبالغ بیشتری از طرف دیگر قرارداد مطالبه نمایند، اما اینک قانونگذار با پیش بینی چنین بندی، مطالبه مبالغ اضافی از مبلغ اصلی و اولیه را منوط به پیش بینی طرفین در قالب شرط تعدیل قرارداد در قرارداد پیش فروش کرده است. در نتیجه، ضمانت اجرای عدم پیش بینی راجع به تعدیل قرارداد، عدم امکان مطالبه مبالغ اضافی از مبلغ اصلی و اولیه قرارداد می باشد.
  • مقررّات ناظر به مسئولیت قراردادی در قانون پیش فروش ساختمان
مطالعه و دقت نظر در قانون پیش فروش ساختمان از جمله مبین این است که پیش فروشنده متعهد به ساخت و تکمیل واحد ساختمانی مورد معامله بر اساس قرارداد پیش فروش منعقده و تحویل آن به پیش خریدار در زمان مقرر در قرارداد است (ماده 1 و بند 7 ماده2 ) از طرفی، طبیعی است که تخلف از این تعهدات و تکالیف، مسئولیت هایی را برای پیش فروشنده در پی خواهد داشت. از این رو، مواد مربوط به مسئولیت های قراردادی پیش فروشنده در قانون پیش فروش، بررسی می شود.
  • خسارت تاخیر انجام تعهد (جریمه تأخیر) در قرارداد پیش فروش
اشاره شد از جمله تعهدات پیش فروشنده و بلکه مهمترین تعهد او، ساخت و تکمیل واحد پیش فروش شده است. در ارتباط با این تعهد پیش فروشنده و به عنوان یکی از ضمانت های اجرای آن، قانونگذار نهاد جریمه تأخیر یا خسارت تأخیر انجام تعهد را پیش بینی کرده است. در این باب، ماده 6 ق.پ.ف.س مقرر میکند: «چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجرای بند 9 ماده 2این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش خریدار بپردازد مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند.همانطور که مالحظه می شود این ماده ناظر به خسارت تأخیر (جریمه تأخیر) انجام تعهد است که فلسفه پیش بینی آن جلوگیری از تاخیر در انجام تعهد از سوی پیش فروشندگان است، زیرا یکی از مشکلات موجود در این زمینه (قراردادهای پیش فروش ساختمان) تاخیرهای طولانی مدتی بوده که پیش فروشندگان در انجام تعهد خود مرتکب آن می شدند. در نتیجه قانونگذار با پیش بینی و وضع این ماده درصدد جلوگیری از این تأخیرهاست.
  • خسارت ناشی از تخلف پیش فروشنده
قانونگذار در این خصوص (خسارت ناشی از تخلف پیش فروشنده) مقرر کرده است: «در تمامی موارد که به دلیل تخلف پیش فروشنده، پیشخریدار حق فسخ خود را اعمال مینماید پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضیالطرفین به پیشخریدار بپردازد» (م 8 ق.پ.ف.س).
در این ماده نیز همچنانکه ملاحظه می شود قانونگذار اِعمال دو حق را برای پیش خریدار مجاز شمرده است؛ هم حق اعمال خیار و هم حق دریافت خسارت. در نتیجه به نظر میرسد اگر طرفین به مفاد ماده مزبور نیز در قرارداد اشاره و تصریح نکرده باشند، با توجه به اینکه قانونگذار در این ماده حکم تازه ای مقرر نکرده، بلکه در مقام بیان یکی از قواعد مسلّم حقوقی بوده است، حکم آن مجری خواهد بود.
  • مقررّات. ناظر به آثار قرارداد در قانون پیش فروش ساختمان
قرارداد پیش فروش ساختمان در رابطه بین طرفین آن واجد آثار و نتایجی است؛ امکان فسخ قرارداد به دلیل تخلف وصف یا شرط، نحوه پرداخت عوض قراردادی، حق حبس و امکان فسخ قرارداد توسط پیش فروشنده به جهت تأخیر در پرداخت عوض قراردادی از ناحیه پیشخریدار از جملۀ این آثار است. از اینرو بررسی مواد مربوط به این آثار مورد توجه این نوشتار است.
فصلنامه دیدگاههای حقوق قضایی، شماره  ۷۱ ، پاییز ۱۳۹۴ ، صفحات ۱۲۵ تا ۱۴۸
 
 
 

دیدگاه شما


Incorrect please try again

تازه های سایت